家族の憩いの場である家。

　長期ローンを組んで購入する方がほとんどです。

　最近の住宅価格高騰にともない、夫（又は妻）単独でローンを組んでも足りず、夫婦ペアローンを組んで購入することも増えてきました。

ペアローンは、夫婦別々にローン契約を交わすことにより、借入金を増やして返済負担を分散させられるメリットがありますが、仮に離婚や退職などがあってもそれぞれの返済義務は変わらないことには、十分に注意が必要です。

　夫婦が仲良く暮らしている間は幸せの象徴である家、住宅ローンが山ほど残っているのに夫婦に危機が訪れ、離婚することになった場合はどうなるのでしょう。

　財産分与は、夫婦が婚姻中に協力して形成した財産を2分の１で清算するのが原則となりますが、この家（不動産）も婚姻中に協力して得た財産として財産分与の対象になります。

　仮に、その家の名義がどちらか一方の単独名義で、ローンも単独名義であったとしても、婚姻中に協力して形成した実質があれば財産分与の対象となります。

　この家の財産分与、住宅ローンの問題がなければこれほど複雑にはならないかもしれませんが、住宅ローンがあり、かつこれが夫婦の連帯債務になっていたり、一方が連帯保証人などになっていた場合、かなり厄介な問題になります。

　離婚する際の住宅の処遇については、売却し、その売却代金でローンを完済するというのが一番すっきりする方法といえるでしょうか。

　売却して、住宅ローンを返済して、余りがあればその余った分を財産分与として、夫婦二人で財産形成の寄与度に応じて分けます。

　ただ、以前と違い、住宅の価値は右肩上がりに上昇しているわけではありません。

購入後間もない場合、住宅ローンは減っておらず、オーバーローン状態（住宅の時価よりローン残高の方が高い状態）にあるケースも多いはず。

　このようにオーバーローン状態の物件を売却する為には、売却代金に不足分を加えて銀行に返済しなければなりません。

☆売却額がローン残高を上回る場合

　売却額　　　　　3000万円

　ローン残高　　 2000万円

　差額　　　　　＋1000万円

　寄与度　　　　夫　50％　　妻 50％

　分与額　　　　夫　500万円　妻500万円

☆売却額がローン残高を下回る場合

　売却額　　　　   2000万円

　ローン残高　　  2500万円

　差額　　　　　  −500万円

　この差額分を銀行に返済するため現金を用意するかもしくは新たに借り入れをしなければなりません。

　この５００万円のマイナスを誰が負担するかについて問題になります。

　このマイナスは、財産分与の中で考えていくことになります。

　財産分与というのは、プラス財産とマイナス財産を合算して、プラスが残ったときにそのプラス財産を分ける制度です。

　仮に住宅以外に預金等の財産があれば、それを住宅ローンのマイナスに充当していくことになりますが、他に財産がない場合もあります。

　先述のとおり、財産分与はプラス財産があった場合に清算することになりますので、マイナスを分与することはできません。

　ですので、そのマイナスは債務者のものということになります。

　すなわち、住宅ローンの名義人が負担することになるというのが裁判実務のようです。

　ただし、公平という観点からみると、残った債務も平等に負担するというのが妥当なのかもしれません。

　先ずは当事者間の協議による合意が優先されますので、協議で分担することができるようでしたらその旨取り決めることになります。

　　１．妻子が離婚後も住み続け、住宅も住宅ローンも妻の名義にするケース

　住宅の名義を妻にして、住宅ローンも妻が引き受ける場合、妻にそれなりの収入が必要になります。

　新たに妻が金融機関の住宅ローン審査をクリアできれば良いのですが、専業主婦やパートしかしていない場合、難しいといえるでしょう。

２．妻子が離婚後も住み続け、住宅ローンは夫が支払い続ける場合

　離婚後、子供の学校の関係から、住宅を妻に財産分与してもらい、妻と子供がそのまま住み続け、住宅ローンは元・夫に支払い続けてもらう、という希望をお持ちの方も多くいらっしゃると思います。

　財産分与として妻に住宅を分与すること自体は可能です。

　ただ住宅ローン返済中に家の名義を変更する場合、ローンを組んでいる銀行との関係で問題が生じます。

　住宅ローンの約款をよく読むと、「ローンの支払期間中に名義を変更する場合は、まず金融機関に連絡して承諾を得てください」「承諾を得ずに名義を変更した場合は、ローンを一括請求することがあります」といった内容の条項が入っていることがあります。

　また、ローンの名義人が当該不動産に居住することを要件としていることもあります。

　この点からも、銀行の承諾を得る必要があるでしょう。

　銀行・金融機関の承諾を得るだけなら簡単に思えますが、実際はなかなか承諾をしてくれません。

　ローンの債務者と住宅の所有者が異なるのは好ましくないからでしょう。

　銀行の承諾を得ず登記名義を変更しても、ローンの返済がしっかりなされ、滞納などがない場合、銀行は気が付かないかもしれませんが、万一銀行に知られたら契約違反として残りのローンを一括請求されてしまう可能性もないわけではありません。

　銀行が強硬手段に出ることを想定しておく必要があります。

　そこで、銀行の承諾を得た上、住宅ローンの債務者は夫のまま、ローン完済後に住宅の名義を妻に移すという方法がとられることがよくあります。

　ただこのような方法の場合、離婚協議書を作成するなどしてきちっと住宅の所有権を当事者間で移転させ、ローン完済後所有権移転登記を速やかにする旨定めておく必要があります。

　さらに、夫が住宅ローンの支払いを怠るような場合に備え、離婚協議書で詳細を定め、できればこれを公正証書にするなどしてできる限りの手を打っておく必要があるでしょう。

３．夫が住み続ける場合

　夫がローンの単独債務者で、夫が今後も住宅に住み続ける分にはさほど問題にはならないでしょう。

問題なのは妻が連帯債務者、連帯保証人になっているケースです。

共働きの夫婦も増えている昨今ですが、最近では「ご主人の年収だけではローンを組むのは無理ですが、奥様の収入も足すことによって十分買えますよ。」等といい、不動産業者と結託してあの手この手で住宅ローンの貸付をしたがる金融機関も増えているようです。

　夫婦共にローンを組むことも、夫婦関係がうまくいっているときはいいのですが、一旦夫婦関係が悪くなってしまい、離婚することになると大変です。

　銀行と協議し、妻を連帯債務者、連帯保証人から外してもらえれば一番よいのですが、連帯債務者、連帯保証人は人的担保です。

新たな連帯保証人などを立てない限り銀行はそう簡単には応じてくれないことでしょう。

このため当事者間で、夫が住宅を取得し、残りの住宅ローンも全部引き受けると合意することがありす。

確かに当事者間で、このような合意することは可能です。

ただこれはあくまで当事者間での話であって、対銀行との関係では妻が連帯債務者、連帯保証人であることに変わりありません。

将来夫がローンの支払いを怠れば、銀行は当然のように妻に請求をしてきます。

このことを念頭において、万一夫が支払いを怠った場合に備え、公正証書等で詳細に取り決める必要があるでしょう。

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